Wat wanneer de huurder van een bedrijfspand failliet gaat?

Voor heel wat bedrijven geldt dat zij er voor kiezen om een stukje van hun bedrijfspand te verhuren aan derden. Er zijn daarnaast ook investeringsmaatschappijen die volledige woningen verhuren aan derden. In het merendeel van de gevallen verloopt dit zonder al teveel problemen. Dit gezegd hebbende bestaat het risico wel dat de huurder op een zeker ogenblik failliet gaat. De vraag die velen zich dan stellen is wat er op dat ogenblik precies moet gebeuren met de huurovereenkomst. Komt deze meteen ten einde? En wat bovendien ook te denken van de mogelijks nog resterende huurtermijnen? Dienen deze alsnog te worden betaald of komen deze automatisch te vervallen? Dit zijn best een groot aantal toch wel belangrijke vragen. Het antwoord op het merendeel van deze vragen kan je gelukkig terugvinden op deze pagina.

Huurovereenkomst niet automatisch beëindigd

In het merendeel van de gevallen is het zo dat de huurovereenkomst gewoon verder blijft lopen. Er dus bij een faillissement geen sprake van een automatische opzegging. Wel is het zo dat zowel de verhuurder als de curator kunnen zorgen voor een tussentijdse opzegging. De opzegging van de huurovereenkomst kan gebeuren tegen het einde van de maand. Hierbij dient er wel rekening te worden gehouden met de opzegtermijn zoals overeengekomen. In de praktijk gaat het hierbij doorgaans om een opzegtermijn van 3 maanden. Heeft de huurder eerder al delen van de huur vooruitbetaald? In dat geval kan de opzegging van de huur pas gebeuren op het ogenblik dat de termijn eindigt waarop de vooruitbetalingen betrekking hebben.

Nog van belang om rekening mee te houden zijn de formele vereisten voor de opzegging. De opzegging zal bijvoorbeeld moeten gebeuren met een deurwaardersexploot. Eventueel zou ook een aangetekende brief kunnen volstaan. Bovendien dient de verhuurder ook de grond van de opzegging specifiëren. Hij moet met andere woorden duidelijk stellen dat de opzegging het gevolg is van het faillissement dat de huurder heeft getroffen.

Wanneer speelt de zogenaamde opleveringsschade?

Vaak is er in een situatie als deze ook sprake van zogenaamde opleveringsschade. Dit is schade die door de verhuurder wordt geleden als gevolg van het niet correct opleveren van het pand door de huurder of de curator. Er kan op dit vlak concreet worden gedacht aan de volgende schade:

• Schade die is veroorzaakt aan het pand;
• Bij niet ongedaan gemaakte aanpassingen door de huurder;
• Zaken die niet zijn verwijderd uit het gehuurde pand;

Is er sprake van schade die is ontstaan aan het pand voor datum van het faillissement? Dan is er sprake van een concurrente vordering. Vindt de schade haar oorzaak na de datum van het faillissement? In dat geval is het mogelijk om de schade aan te merken als boedelvordering.

Altijd een vervelende situatie

Het failliet gaan van de huurder van je bedrijfspand is in de praktijk altijd een spijtige zaak. Dit uiteraard in eerste instantie voor de huurder zelf. Ook voor jou als verhuurder is het echter zo dat je zal worden geconfronteerd met heel wat niet onbelangrijke nadelen. Niet alleen bestaat het risico dat je mogelijke achterstallige huur niet meer zal kunnen invorderen. Daarnaast is de kans ook groot dat je de resterende huurbedragen nooit meer zal ontvangen. Veel hangt op dit vlak uiteraard af van de financiële middelen die nog verworven kunnen worden bij een verkoop van de inboedel. Toch spreekt het voor zich dat een situatie zoals deze voor geen enkele partij optimaal is, in tegendeel.