Een bedrijfspand onderverhuren, mag dat zomaar?
Sinds jaar en dag is het zo dat er hevige discussie bestaat met betrekking tot het al dan niet mogen onderverhuren van een bedrijfspand. Voor heel wat bedrijven die een volledige bedrijfspand huren geldt dat zij er automatisch vanuit gaan dat ze zomaar delen van dat pand kunnen doorverhuren aan derden. Dat is een compleet foute veronderstelling. Op het ogenblik dat er een huurovereenkomst wordt afgesloten geldt deze tussen twee partijen. In eerste instantie is er natuurlijk de verhuurder en anderzijds is er de huurder. Deze huurder mag niet zomaar op eigen houtje beslissen om nog andere partijen bij de overeenkomst te betrekken. Toch zijn er uitzonderingen. Alles over het al dan niet mogen onderverhuren van een bedrijfspand kan je achterhalen hier op deze pagina.
Twee verschillende soorten huurovereenkomsten
Om maar meteen met de deur in huis te vallen, er bestaan twee verschillende soorten documenten met betrekking tot een huur of onderhuur. We maken op dit vlak een onderscheid tussen:
- De hoofdhuurovereenkomst;
- De onderhuurovereenkomst;
Voor de hoofdhuurovereenkomst geldt dat ze wordt afgesloten tussen de verhuurder en de hoofdhuurder. Voor de onderhuurovereenkomst geldt dan weer dat ze betrekking heeft tot de afspraken tussen de hoofdhuurder en de onderhuurder. Let op, het is perfect mogelijk dat de vastgelegde voorwaarden in beide overeenkomsten niet onaanzienlijke verschillen vertonen.
Voor de huurovereenkomst geldt dat er in België een onderscheid wordt gemaakt tussen twee verschillende vormen. Hierbij gaat het dan concreet om:
- Een huurovereenkomst met gemeen recht;
- Een handelshuurovereenkomst;
Ondanks het feit dat het karakter van beide huurovereenkomsten anders is moet er altijd worden gecontroleerd of er geen sprake is van een verbod op onderverhuur. Wordt dit verbod specifiek genoemd? Dan bestaat er geen twijfel meer over dat onderverhuur van het bedrijfspand helemaal niet is toegestaan. Dit ongeacht de manier waarop het gebeurt.
Speel op veilig, overleg met de hoofdverhuurder
In bepaalde gevallen is het zo dat een bedrijf er specifiek voor kiest om een bedrijfspand te huren met als doel om deze in stukken door te verhuren aan derden. In dit geval is het dus niet de hoofdverhuurder die op zoek moet naar verschillende huurders. Wanneer er wordt overgegaan tot het huren van een bedrijfspand onder deze voorwaarden is het in principe wel zonder probleem toegestaan om onder te verhuren. Hierbij moet je wel rekening houden met een ongelofelijk belangrijk aandachtspunt.
Wat met de aansprakelijkheid bij onderverhuur?
Voor de hoofdverhuurder is het zo dat jij als eerste huurder altijd aansprakelijk bent voor mogelijke schade die is ontstaan. Dit uiteraard ook wanneer deze schade wordt veroorzaakt door jouw onderhuurders. Dit is een niet onbelangrijk risico die je loopt als verhurende partij. Voor de hoofdverhuurder geldt namelijk dat hij slechts één partij heeft waar de aansprakelijkheid op kan worden verhaald. Voor jou zal dat niet gelden. Jij zal immers wellicht veel meer huurders onder je hebben. Om dit risico grotendeels in te dekken moet je rekening houden met:
- Het vragen van een afdoende waarborg;
- Het opstellen van een duidelijke huurovereenkomst;
In het merendeel van de gevallen wordt het bij onderverhuur aangeraden om de huurovereenkomst grotendeels af te stemmen op deze van de hoofdhuurder. Zo weet je op z’n minst dat de aansprakelijkheid in grote lijnen op elkaar is afgestemd. Zo kan je heel wat vervelende verrassingen voorkomen.